«Трофейные» отели и длинные деньги: что происходит на рынке инвестиций в гостиничный бизнес

Инвестиции в строительство гостиниц могут вырасти за счет частников. На рынке ожидают законопроект о легализации множественных вложений физических лиц в средства размещения. Пока аналогичные документы готовят о земле и недвижимости, отели — на очереди. Об этом рассказали эксперты на круглом столе «Бум регионального строительства: где, зачем и для кого строят в 2025 году», организованном премией Russian Hospitality Awards. О ситуации на рынке инвестиций в гостиничный бизнес написали в материале Profi.Travel.

Риски инвестиций в отельный бизнес в последние годы растут из-за постоянно повышающейся инфляции. Зачастую бывает так, что инвестор формирует смету, берет кредит, но еще до начала строительства понимает, что в эту сумму уже не вписывается. Еще через полгода-год разрыв между изначальными расчетами и актуальной стоимостью может снова вырасти. Льготные кредиты при этом не решают всех проблем: их сумма может составлять не более половины от всей необходимой, а еще 50% инвестору приходится брать на общих условиях. При этом окупаемость отелей в России сегодня колеблется вокруг 15 лет — это так называемые длинные деньги. И рисковать готовы не все, ведь за три пятилетки все может кардинально поменяться, в том числе и интересы туристов.

Обостряются эти риски еще и потому, что инвестору, особенно крупному, зачастую приходится тянуть на себе маркетинг всего региона. Для того, чтобы туристы узнали не только о курорте, но и возможностях отдыха и развлечений за его периметром приходится создавать и активно продвигать туристские маршруты, организовывать массовые мероприятия, фестивали, сотрудничать с производителями местных продуктов и товаров, объяснила Марина Мережко, партнер компании Commonwealth Partnership, департамент гостиничного бизнеса и туризма.

При этом существуют и удачные кейсы, когда местная администрация берет продвижение на себя или, как минимум, активно участвует в нем. Эксперт привела в пример Кинешму, где сделали фишку из местного фритюрного пирога, ради которого в город потянулись туристы. А также отметила успешные событийные проекты, такие как «День огурца» в Суздале, «Камышинский арбузный фестиваль».

Основатель и руководитель проектов Hotels Consultancy Brokerage Ангелина Самадова, в свою очередь, напомнила про Ивановскую область — что малые дестинации становятся новым источником роста. «Плёс в Ивановской области — уникальный кейс: ADR в московских люкс-отелях сегодня около 25 тыс. рублей, а в Плёсе — уже 35 тыс. Это подтверждает, что турист готов платить больше за атмосферу и аутентичность, а не за масштаб. Но важно помнить: такие цены удерживают индивидуального туриста, но отсекают массовые группы», — пояснила эксперт.

Безусловно, помогать местные власти могут не только с продвижением. В качестве успешного кейса Ангелина Самадова привела Карелию. «Мы начали с трёх локаций, но региональные власти вдохновились идеей и предложили расширить кластер „Острова Карелии“ до шести площадок на лояльных условиях для инвесторов. Это пример, когда власть становится драйвером развития, а бизнес получает масштабируемую стратегию». Это редкий случай, когда регион сам подталкивает инвестора к масштабированию. С одной стороны, это открывает возможности, с другой — требует очень взвешенной стратегии, чтобы не распылить ресурсы«.

Если говорить о мега-проектах, то здесь инвесторы, как правило, готовы тянуть на себе и траты на всю необходимую инфраструктуру, и продвижение всего региона. Крупные мегапроекты, по словам Ангелины Самадовой, формируют отдельный пласт рынка. «Камчатка — яркий пример. Курорт „3 вулкана“ на 180 га меняет судьбу Петропавловска-Камчатского: дорога уже построена, и вокруг неё мгновенно ожили малые инвесторы, которые скупают участки и приходят к нам за безопасной концепцией входа в курортный кластер новой дестинации. Это как снежный ком: крупный проект запускает цепочку локальных инициатив».

Подобная динамика, по её словам, наблюдается и в Шерегеше, куда зашел крупный инвестор, который также будет «тянуть» на себе большую часть инвестиций региональный туризм, создавая новые сегменты спроса за счет новых предложений.

В активной стадии реализации находятся и другие мегапроекты, такие, например, как «5 морей и озеро Байкал». Недавно был скорректирован план круглогодичного курорта, который построят в районе поселка Поваровка в Калининградской области. Как сообщила «Российская газета», его укрупнили, вычеркнули парки и социальную инфраструктуру, но предусмотрели берегоукрепление, большой променад и отдельный кластер для креативного бизнеса. Там пока планируют построить 41 гостиницу на более чем 10 тысяч номеров: 9 объектов категории 5*, 20 — категории 4* и 12 — категории 3*.

Эксперты обратили внимание на интересную модель, которая сейчас развивается в Тамбовской области. Как сообщает «Коммерсант», крупнейший в России производитель курятины ГАП «Ресурс» займется реализацией туристического проекта на базе санатория «Инжавино». Речь может идти о строительстве комплекса на 250 номеров за 5 млрд руб. Холдинг даже создал в рамках этой идеи отдельную компанию, которая будет заниматься строительством объектов туристической инфраструктуры. По мнению экспертов, вряд ли отельный бизнес займет существенную долю в основном, но поможет в его продвижении.

Как считают представители туриндустрии, подобные проекты могут получить большое развитие в дальнейшем в том числе за счет синергетического эффекта с другими отраслями, приводящего к большей финансовой устойчивости.

Но не только новые стройки определяют тренды. «В 2024-2025 годах резко вырос спрос на «трофейные» отели. Это не апарт-комплекс, который через 10 лет потребует капитальной реконструкции. Это историческое здание в центре Москвы или Петербурга, уже популярное среди гостей. Такие объекты покупают ради ценности и статуса. И чаще всего это делают не профессиональные отельеры, а частные инвесторы, которые ищут безопасную гавань для капитала«.- отметила Ангелина Самадова.

В начале августа стало известно, что победителем торгов по продаже компании, владеющей курортным «Swissotel Resort 5* Сочи Камелия», стало ООО «Правильные решения», чьим бенефициаром является председатель совета директоров туроператора Fun&Sun Тарас Демура. Сумму сделки оценивают в 10 млрд руб.

В этом случае актив, безусловно, профильный, при этом отель можно назвать «трофейным». Здание было построено еще в 1935 году, а «Swissotel Resort Сочи Камелия» в современном виде был открыт в начале 2014 года после реконструкции. В гостинице 203 номера, стоимость на ближайшие заезды — от 43,2 тыс. руб. за ночь, но есть номера и дороже 200 тыс. руб.

Как рассказала на круглом столе руководитель и основатель премии в области гостеприимства Russian Hospitality Awards Алена Колодина, недавно нашелся покупатель и на знаковый объект 5* в Санкт-Петербурге — «Талион Империал Отель», который находится в историческом особняке XVIII века — одном из старейших зданий Невского проспекта. В нем 89 номеров, стоимость — от 18 900 до 705 000 за ночь.

Владелец пытался продать его еще с 2011 года. В апреле текущего года тоже были назначены торги со стартовой суммой в 10 млрд руб., но они не состоялись из-за отсутствия заявок. После этого стоимость была снижена до 9 млрд руб. Сделка еще в процессе и до октября подробности не раскрываются.

По словам экспертов, такие активы окупаются небыстро, срок — от 15-20 лет и выше. Но для крупных инвесторов это зачастую не имеет решающего значения.

По словам экспертов, к отельному рынку, действительно, есть интерес от многих непрофильных компаний, но когда инвестор оценивает все риски и просчитывает сроки окупаемости, проекты так и не доходят до запуска.

Тем более, что на сегодняшний день на рынке туриндустрии — как на минном поле: одна ошибка, и все может пойти не так. Например, закладывали на проектирование год, а в реальности потратили полтора. «Казалось бы, всего лишь 6 месяцев, но это очень сильно влияет на окупаемость. На каждом шаге, когда инвестор не принимает решения, а проект простаивает, сроки его окупаемости растут», — пояснила Ангелина Самадова.

Именно поэтому многие проекты оказываются замороженными: льготные кредиты выдаются лимитировано, и их сумму нельзя изменить после согласования. Добирать деньги на строительство инвесторам приходится на общих условиях, а обычные кредиты сегодня, как известно, очень дорогие. Порой из-за этого собственник просто не справляется с финансовой нагрузкой и не может позволить себе продолжать работы.

Эксперт рассказала, ключевым драйвером ближайших лет может стать и законодательство. «Мы ждём законопроект о множественных инвестициях физических лиц в гостиницы. Это позволит собирать капитал на эскроу-счетах микроинвесторов абсолютно легально. Такой инструмент откроет путь в отрасль для новых участников и сможет дать рынку десятки дополнительных проектов», — резюмировала Самадова.

Арбитражный суд Москвы завершил процедуру банкротства владельца туроператора DSBW-Tours Карена Гончарова, пишет «Интерфакс». Согласно решению, он освобожден от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе не заявленных при введении реструктуризации долгов или реализации имущества.

Как уточняет издание, сумма требований кредиторов по денежным обязательствам должника на момент признания банкротом составляла 3,6 млн евро и 25 млн рублей. Этот долг не оспаривался и подтвержден представленными в материалы дела документами.

Кроме того, суд в марте 2019 года включил в реестр кредиторов СДМ-Банк который требовал вернуть ему 8,4 млн руб., а также два требования физлиц на общую сумму 54 млн рублей, в мае — еще почти на 50 млн рублей, а в июле добавилось еще одно требование СДМ-Банка на 65 млн рублей.

Ранее, 31 октября 2018 года, Арбитражный суд Москвы по собственному заявлению признал Гончарова несостоятельным (банкротом). Тогда в отношении должника была введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим назначили Марка Варнавского.

Сейчас его полномочия прекращены, он должен получить проценты вознаграждения за реализацию имущества в сумме 3,2 млн руб. В определении уточняется, что финансовый управляющий реализовал имущество должника на 45,3 млн рублей.

Напомним, генеральный директор компании DSBW-Tours сообщил о приостановке туроператорской деятельности 3 июля 2018 года. У оператора были две финансовые гарантии на сумму 50 млн рублей каждая — в СК «Орбита» и СК «Инвестстрах». Однако у СК «Инвестстрах» лицензия на осуществление страховой деятельности была отозвана Центробанком еще в апреле 2018 года. В 2019 году Карен Гончаров заявил о своем возвращении в турбизнес. «Папочку, кому чего выплатить не успели, про все наши грехи — долги, я сохранил. Все ходы записаны, если что», — сообщал тогда он. Сайт вновь созданной им компании Travel Plan доступен и сейчас, однако не обновлялся с 2021 года — во время пандемии и ограничения на перелеты поездки в Европу стали недоступны, а после ситуацию усугубили введенные санкции и визовые ужесточения. Юридическое лицо АО «Юропеан Травэл Ассосиэйтс» ликвидировано.

Профи Трэвeл