Подорожает ли в Башкирии строительство загородных домов
На строительном рынке грядут перемены. В первую очередь это касается индивидуального жилищного строительства. Работающие в этом сегменте застройщики обязаны будут открывать счета эскроу.
Нововведения вступят в силу с 1 марта текущего года. В преддверии этого события в Уфе прошел круглый стол, посвященный изменениям в законодательстве.
Президент Ассоциации застройщиков РБ Денис Крашенинников отметил, что в преддверии введения счетов эскроу в сегменте ИЖС настроения у застройщиков тревожные. Новация готовилась несколько лет, она должна очистить рынок от недобросовестных застройщиков. Однако при подготовке законопроекта ключевая ставка ЦБ РФ была значительно ниже, также как и стоимость кредитных ресурсов. В то время был нормальный спрос на коттеджи и квартиры.
— Спрос упал в разы. Процентная ставка запредельная. Кредиты брать тяжело. Еще и происходит введение такой нормы. Это все болезненно. И при такой «вакцинации» на строительном рынке часть строителей адаптируется и выживет, а часть может и не пережить побочных эффектов, — кратко охарактеризовал ситуацию Денис Крашенинников.
Он обратил внимание на то, что в федеральном законе (о строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу не учтены интересы застройщиков. При возведении коттеджа заказчик может в одностороннем порядке расторгнуть договор, возникает подвешенная ситуация: деньги — на счете эскроу, земля — у заказчика, а строитель остается с непогашенным кредитом и недостроенным домом. Закон нужно дорабатывать.
Есть и другие проблемы. Так, отсутствует единый закон, регулирующий сегмент ИЖС. В частности, это касается вопросов возведения инфраструктуры. Например, в строящемся коттеджном поселке может проживать сто тысяч человек, а быть зарегистрированными лишь небольшая часть — десять или 20 тысяч, остальные — в Уфе. У властей не будет законного основания для строительства дорог, возведения социальной и инженерной инфраструктуры.
— С 1 января 2025 году вступил в силу стандарт защиты прав ипотечных заемщиков, который не касается выделения кредитов для индивидуального жилищного строительства. Новый стандарт для многоквартирных домов позволяет нормализовать ситуацию с комиссиями банков перед застройщиками. На ИЖС он не распространяется, застройщики, работающие в этой сфере, остаются один на один с банками. Надо выступить с законодательной инициативой, чтобы новый стандарт также действовал в сфере ИЖС, — подчеркнул выступающий.
Денис Крашенинников добавил, что многие банки перестали выдавать семейную ипотеку на загородную недвижимость и сосредоточились на финансировании крупных девелоперов высотного строительства. Без ипотеки у застройщика пропадает мощный стимул заходить в сегмент ИЖС со счетами эскроу.
Эксперт отметил еще одну большую проблему, о которой его попросили рассказать застройщики, — «потребительский терроризм». Он проник и в сферу ИЖС. Раньше с ним сталкивались при строительстве МКД. Однако проблему удалось решить: в закон РФ №214-фз внесли поправку, и теперь застройщики не платят компенсацию за просрочку ввода жилья в МКД по закону о защите прав потребителей. Такое положение не распространяется на ИЖС. Если строители по формальным причинам не сдадут в срок коттедж, по закону о защите прав потребителей они вынуждены будут платить три процента в день от стоимости всего строительства. Это в разы больше, чем платят застройщики, если покупатель жилья в МКД не принял в срок квартиру. В многоквартирном строительстве есть десятки способов это сделать, например, найти мелкие недочеты.
Большой проблемой стало отсутствие кредитной истории у строителей. Так, например, некоторые люди строили коттеджные поселки из ста домов без обращения за заемными средствами в банки, продавали их через разные ООО. В результате у них отсутствует кредитная история.
Денис Крашенинников сообщил, что по результатам опроса застройщиков выяснилось, что лишь небольшая часть участников рынка решила строить по одному коттеджу на разные юрлица и не брать кредиты, но большинство адаптируется к новым условиям и будет по-прежнему работать в сегменте ИЖС.
И.о. министра строительства и архитектуры РБ Артем Ковшов акцентировал внимание еще на одной проблеме. Некоторые подрядчики называют низкую цену и сжатые сроки строительства домов, заявляют, что, сократив срок строительства дома до трех месяцев, они смогут снизить стоимость квадратного метра с 60 до 40 тысяч рублей. В результате дома не достраиваются, а в отношении застройщиков возбуждаются уголовные дела по статье 159 УК РФ (мошенничество).
— При выдаче льготного ипотечного кредита банк устанавливает срок, в течении которого человек должен поставить дом на кадастровый учет. В случае нарушения срока он лишается льготной ставки, новая ставка гораздо выше той, по которой он ранее получил кредит. Получается, что человек самостоятельно взял кредит в банке, сам нашел подрядчика, передал деньги. Обычно не все деньги сразу, а поэтапно, за выполненный объем работы. Однако готовое жилье он так и не получил.
На сегодняшний день в Башкирии на особом контроле находятся 333 случая, где подрядчиками является юрлица, возбуждены уголовные дела, но руководители строительных компаний уже находятся за пределами России. Такая же ситуация сложилась во всех крупных регионах страны, — поделился Артем Ковшов. Он обратился к потребителям и сообщил, что в России создан информационный ресурс «Строим.дом.рф». На нем размещена информация об аккредитованных банках и аккредитованных подрядчиках.
И.о. министра посоветовал изучить данные на информационном портале, а также ознакомиться со сведениями о строительных организациях. При этом нужно разумно оценить стоимость строительных работ. Низкая цена должна насторожить потребителя. В некоторых случаях случаются ошибки при первоначальных расчетах, поэтому стоимость заявляется низкой и впоследствии может измениться. В остальных случаях за низкой ценой может стоять мошенник.
Артем Ковшов считает, что введение счетов эскроу сделает сферу индивидуального жилищного строительства прозрачной и сохранит деньги граждан, застройщиков и банков.