Снижается спрос, но не цены: что происходит с рынком недвижимости в Пензе

Рынок недвижимости в Пензе испытывает серьёзное давление: повышение ключевой ставки Центральным банком до 21%, рост ставок по ипотеке и сокращение государственного субсидирования приводят к изменению спроса и структуры сделок. Программы льготной ипотеки, которые ранее стимулировали покупку новостроек, теперь сталкиваются с нехваткой финансирования. Сложившаяся ситуация осложняет развитие строительного сектора города, вынуждая застройщиков искать новые подходы к продажам.

Повышение ключевой ставки до 21% оказало значительное влияние на рынок недвижимости, особенно на покупку новостроек. Программы субсидированной ипотеки, такие как семейная, дальневосточная или ипотека для IT-специалистов, стали менее эффективными из-за растущей разницы между ключевой и фиксированной ставкой для государства. Страна компенсирует банкам эту разницу, однако при нынешнем уровне ключевой ставки такая компенсация становится все более обременительной.

«Раньше при ключевой ставке 8% и льготной ипотеке в 6% государству приходилось компенсировать всего 2%. Сейчас разница выросла до 15%, что делает финансирование этих программ затруднительным. Это уже привело к сокращению лимитов на льготную ипотеку, а новые лимиты быстро заканчиваются. Покупатели не успевают воспользоваться программой, что снижает спрос на новостройки», – объяснила управляющий партнёр агентства недвижимости «Макромир» Антонина Соколова.

Эта ситуация вынуждает пензенских застройщиков искать альтернативные способы привлечения покупателей. Многие предлагают рассрочки на покупку жилья, которые временно заменяют ипотеку. Однако Антонина Соколова подчёркивает:

«Рассрочка – это временная мера. Не все застройщики смогут поддерживать такие условия длительное время, особенно на фоне растущих издержек».

Пензенцам не стоит ожидать снижения стоимости квартир даже на фоне падения спроса. Как пояснили в Министерстве строительства и дорожного хозяйства Пензенской области, резкое изменение условий льготных ипотечных программ не приведет к сокращению платёжеспособного спроса на первичное жилье.

«Рыночный спрос не сможет заместить выпадающий льготный, но при этом последствия будут нелинейными: само по себе падение спроса не приведет к пропорциональному снижению цен, которое бы восполнило недостающий спрос», – отмечают в министерстве.

Такая ситуация объясняется особенностями механизма проектного финансирования. Практически всё многоквартирное жилье в регионе строится с использованием счетов эскроу, что ограничивает возможность застройщиков оперативно изменять ценовую политику.

«Для манёвров с ценами застройщику сначала надо расторгнуть договор проектного финансирования, полностью вернуть кредит, а затем заключить новый договор с другими условиями. При этом цены на строительные материалы, технику, зарплату и т. д. никто не спешит снижать», – добавили в ведомстве.

Сложности возникают и в сегменте вторичного жилья. Как у покупателей, так и у продавцов, которые взамен продаваемого приобретают другое жильё с доплатой, сокращается возможность одобрения ипотеки. В результате многие сделки срываются, а продавцы снимают объекты с продажи, добавляя неопределённости на рынке.

Спрос на дорогую недвижимость практически исчез, так как большую ипотеку получить сложно. Недвижимость с высокой стоимостью могут позволить себе только люди с наличными средствами. А круг такого населения сейчас ограничен. В итоге жители, которые хотели бы взять такую недвижимость с ипотекой, остаются без неё.

«Жильё комфорт и бизнес-класса дешевеет, а массовый рынок фокусируется на бюджетных квартирах, которые всё ещё доступны по ипотеке, и поэтому дорожают», – добавляет Антонина Соколова.

В 2023 году рынок недвижимости уже начал сталкиваться с трудностями, когда ключевая ставка была поднята с 8,5% до 16%. Это спровоцировало снижение ипотечного кредитования на 20% по сравнению с 2022 годом. С начала 2024 года ситуация усугубилась, так как Центробанк продолжил политику повышения ставок, что сделало ипотеку ещё менее доступной.

Субсидированные программы, которые долгое время поддерживали рынок новостроек, стали терять свою эффективность. Например, семейная ипотека, действующая по ставке 6%, оказалась в зоне риска из-за роста затрат на её субсидирование. Помимо семейной, подобная ситуация сложилась с дальневосточной ипотекой и программой для IT-специалистов, которая действует до конца 2024 года. Финансирование этих программ ограничено, и выделяемые лимиты быстро исчерпываются.

Рынок недвижимости в Пензе находится в состоянии глубокого кризиса. 20 февраля министр строительства Александр Гришаев сообщил, что в Пензенской области резко упали продажи жилья. В 2024 году 3,5 тыс. квартир остались непроданными.

Повышение ключевой ставки, сокращение субсидирования льготных программ и снижение доступности ипотечных кредитов меняют структуру спроса. Эконом-сегмент становится единственной доступной категорией, а жильё комфорт и бизнес-класса дешевеет. Для новостроек важным инструментом остаются рассрочки от застройщиков, но их долговременность вызывает вопросы. Будущее рынка зависит от решений Центробанка и Правительства, а также от возможностей участников рынка адаптироваться к новым реалиям.

Фото из архива 1pnz

Первый Пензенский портал