Германия — Выселение с запахом плесени
ПРАВО ИМЕЮ
— Здравствуйте, редакция «МК»!
Наша семья — я, муж и трое детей — уже три года снимает небольшой дом. Дом старый, и, похоже, капитального ремонта в нем не было уже очень давно: в некоторых местах постоянно ощущается сырость. Особенно проблемными остаются две комнаты — одна в подвале, другая под самой крышей, там сильная плесень, поэтому они не пригодны для проживания. Мы письменно уведомили арендодателя об этой проблеме, приложили фотографии, а затем еще не раз напоминали ему устно. Несмотря на обещания, он на деле ничего так и не предпринял.
Недавно владелец дома прислал нам уведомление о повышении арендной платы. Мы направили ему письменный отказ, указав, что состояние жилья явно не соответствует более высокой цене. В том же письме мы снова напомнили о плесени и о том, что часть помещений вообще непригодна для использования.
После этого прошло три месяца, на протяжении которых мы продолжали платить прежнюю сумму аренды. И вот теперь получили уведомление о расторжении договора. Нам дается шесть месяцев на поиск нового жилья. Причину арендодатель объясняет тем, что дом якобы нужен его сыну с семьей для собственного проживания (Eigenbedarf).
В связи с этим у меня возникает несколько вопросов.
— Имеет ли право арендодатель расторгнуть договор в такой ситуации — особенно если до этого между нами уже был конфликт из–за повышения аренды? Может ли это быть своего рода «наказанием» за наш отказ?
— Что произойдет, если за шесть месяцев мы не сможем найти новое жилье, учитывая, что у нас трое детей, а рынок аренды сейчас крайне сложный?
— Обязаны ли мы подписывать согласие на выселение, которое арендодатель предлагает нам оформить?
— И как влияет на ситуацию тот факт, что в доме есть плесень и другие дефекты? Может ли это сыграть роль, если мы решим оспаривать расторжение договора?
Буду благодарна за разъяснения.
Алена Т., Ингольштадт
— Уважаемая Алена!
Сам по себе конфликт из–за повышения аренды еще не делает расторжение договора по причине личной необходимости (Kündigung wegen Eigenbedarf) автоматически недействительным. Однако арендодатель обязан доказать, что потребность в жилье для себя или близких родственников действительно реальна. Верховный суд Германии (BGH) неоднократно подчеркивал: если ссылка на личную необходимость была фиктивной и использовалась лишь для того, чтобы избавиться от неудобного квартиросъемщика, для арендодателя это может повлечь серьезные последствия, включая требования о возмещении убытков.
Наличие плесени и прочих дефектов не отменяет расторжение договора (Kündigung) автоматически, однако заметно усиливает вашу позицию сразу по двум направлениям.
— Во–первых, при существенных дефектах жилья (Mietmangel) арендатор вправе требовать устранения недостатков и, в зависимости от обстоятельств, может иметь право на снижение арендной платы (Mietminderung).
— Во–вторых, если дело дойдет до спора о выселении, такие условия проживания могут учитываться при общей оценке ситуации.
Если за полгода семья с тремя детьми объективно не сможет найти другое жилье, возможно подать возражение в связи с возникновением недопустимых трудностей (Widerspruch wegen unzumutbarer Härte) в соответствии с § 574 BGB.
Согласно судебной практике, суды обязаны серьезно и индивидуально рассматривать доводы о тяжелых социальных последствиях выселения; формальный подход в таких случаях недопустим. Это не означает автоматической победы арендатора, но дает ему реальный процессуальный инструмент для продления проживания. Подписывать какое–либо «согласие на выселение» без предварительной проверки у юриста не следует. Такая подпись может резко ослабить вашу позицию.
Страницу подготовили адвокат Ирина ГЕРМАН, адвокат Максим БРИТАНОВ, Fachanwalt für Familienrecht / Fachanwalt für Migrationsrecht, Адвокатское бюро Фабрика права Britanow & Dr. Hirsch | Tel: 069 26 49 22 420 (de) или 069 26 49 22 422 (рус.) | Fax: 069 26 49 22 444 | www.lawfactory–frankfurt.de, E–Mail: info@lawfactory–frankfurt.de | WhatsApp: +49 178 1689562.
Об этом говорит Германия:
Германия — Бот вам в помощь. Суду — беда. ИИ упростил подачу исков, но превратил немецкую систему в поле юридического хаоса
Германия — Прогноз переобулся — между заморозками и субтропиками. Май переписал сценарий: вместо «ледяного шока» — пляжная погода
Германия — Канцлер на «камчатке». Мерц рухнул в таблице симпатий: даже свои обходят его в рейтинге
Германия — Цена выкинула бренд из корзины. Rewe и другие сети отбирают покупателей у знаменитых брендов, делая ставку на собственные марки
Германия — Кровать вместо ракеты. В Кельне добровольцам заплатят 18 тысяч евро за 60 дней лежания во имя NASA
Германия — ICE ставят на паузу. Годовая остановка в тарифах не снимает главную претензию к Deutsche Bahn
Германия — В платежке — привет из Ормуза. Далекий конфликт грозит немецким семьям новым скачком цен на энергию
Германия — Бензин, бонусы и бюрократия. Майские новшества принесут деньги, льготы и привычный «мелкий шрифт», обязательный к прочтению
Германия — Кремы сгорели на тесте. Солнцезащитные средства не выдержали проверки по новой методике
Германия — АдГ пробила потолок. Рекордный рейтинг правой партии превратил привычную коалиционную арифметику в головоломку
Германия — Канцлеру ключ не дали. В Берлине спорят, можно ли пустить часть национального запаса на борьбу с кризисом
Германия — Полмиллиарда в розетку. Берлин финансирует зарядные станции, кабели и модернизацию сетей для жилых комплексов
