От продаж к впечатлениям: трансформация торговой российской недвижимости
Российские торговые центры по итогам 2025 года столкнулись с фундаментальной трансформацией бизнес-модели. Управляющие компании пересматривают роль классической розницы как основного источника трафика, что подтверждается данными Союза торговых центров.
Доля магазинов одежды и обуви сократилась на 10–15%, и эту тенденцию отметили более четверти опрошенных объектов. За год около тридцати операторов сегмента одежды начали оптимизацию бизнеса, а еще как минимум двадцать восемь брендов полностью покинули рынок или находятся в процессе закрытия.
Эта динамика напрямую связана с перераспределением потребительского спроса. Продажи одежды и обуви в целом снизились на 11%, однако структура каналов изменилась радикально. Офлайн-сегмент просел на 17%, тогда как онлайн-продажи выросли примерно на 9%.
Таким образом, категория не сжимается, а меняет место реализации. Покупатель все чаще выбирает цифровые платформы, что лишает торговые центры прежнего источника регулярных визитов и ставит под вопрос эффективность больших торговых площадей.
Освобождающиеся пространства перераспределяются в пользу форматов с иным экономическим профилем. Кафе, рестораны, досуговые и сервисные зоны обеспечивают более стабильный поток посетителей и лучше соответствуют текущей структуре расходов граждан.
В условиях экономической неопределенности потребление смещается в сторону еды вне дома и развлечений, поскольку эти форматы обладают высокой частотой посещения и меньшей чувствительностью к отложенному спросу.
Для девелоперов такая трансформация снижает риски недозагрузки и делает арендные доходы более предсказуемыми.
В городской экономике торговые центры постепенно переходят из роли каналов продаж в роль инфраструктуры повседневного потребления времени. В этой конфигурации сегмент одежды и обуви утрачивает статус системообразующего якоря и становится одним из дополнительных элементов. Устойчивость объектов теперь определяется способностью формировать комплексное общественное пространство, где покупка товаров уступает место проведению досуга.
Этот сдвиг знаменует конец эпохи, когда торговый центр воспринимался преимущественно как место для приобретения вещей, и утверждает новую логику, где ценность определяется проведенным внутри временем.
