Падение рынка ипотеки завершится уже этой осенью

В конце июня средняя ставка по рыночным ипотечным программам составляла 24,9 процента (меньше, чем в мае, на 1,7 процента), однако объемы ее выдачи по-прежнему остаются низкими — всего 44 миллиарда рублей (в июне прошлого года — 130 миллиардов рублей). Угасание интереса к жилищным кредитам в ЦБ объясняют высокими банковскими ставками. В следующем году условия по рыночной ипотеке должны улучшиться на фоне наметившегося тренда по снижению ключевой ставки, и объемы продаж увеличатся, полагает председатель Комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков. Подробности — в материале «РФ сегодня».

С первого июля этого года в ипотеке заработали макропруденциальные лимиты — ограничения на долю потенциально рискованных кредитов, которые банки могут держать в своем портфеле. Это позволило напрямую ограничить их выдачу. С одной стороны, мера должна, безусловно, повысить качество заемщиков, с другой — может привести к возможному сокращению объемов кредитования, полагают некоторые эксперты. А такие тренды на финрынке и без того присутствуют.

По данным ДОМ.РФ, в первом полугодии 2025 года объемы ипотечного кредитования в стране снизились на 55 процентов по количеству и на 47 процентов в денежном выражении. В то же время Центробанк информирует о снижении объемов рыночной ипотеки в июне до 44 миллиардов рублей — это в три раза меньше прошлогодних показателей за соответствующий период. Регулятор это связывает с высокими банковскими процентами. Об этом говорится в аналитическом материале ЦБ, опубликованном на сайте регулятора.

«Причина, конечно же, в высокой ключевой ставке и высоких процентах по ипотечным кредитам. Спрос на них падает, это объективный факт. Платить по ипотеке 20, а то и 30 процентов, считаю, неправильно. Это очень большой риск для заемщика. Поэтому у нас сейчас в основном ипотечные кредиты выдают только в рамках программы поддержки семей, где есть дети», — подтвердил в беседе с «РФ сегодня» Анатолий Аксаков.

Но и здесь не все безоблачно. С середины мая крупнейшие банки отменили комиссии, которые они взимали с застройщиков при выдаче ипотеки с господдержкой, объемы из-за этого несущественно, но снизились. Выдачи по наиболее популярной «Семейной ипотеке» сократились до 209 после 219 миллиардов рублей в апреле. В то же время в годовом выражении падение спроса на кредиты с господдержкой выглядит более существенным. Если в мае прошлого года их выдали на сумму 425 миллиардов рублей, то в этом году — на 248 миллиардов.

Падение рынка ипотеки и числа сделок на рынке жилья в первой половине 2025 года — ожидаемое и объективное изменение на фоне крайне высоких ставок по рыночному кредитованию и ограниченных возможностей семейной ипотеки, которая остается основным инструментом продаж на российском рынке жилья, соглашается член комитета Российской Гильдии риэлторов по аналитике Михаил Хорьков.

«Последний год большинство участников рынка прошли в режиме ожидания, — уточнил эксперт. — Одни ждали расширения льготных программ (уже не случилось), другие — снижения ставок по рыночным программам (еще не случилось). В отсутствие других действенных инструментов продаж многие продавцы на первичном рынке были вынуждены прибегнуть к компромиссам — длительным беспроцентным рассрочкам или адресным скидкам на квартиры».

Все это, по его словам, позволяет продлить «живучесть бизнеса», но принципиально не расширяет аудиторию потенциальных покупателей квартир. В следующем году условия по рыночной ипотеке должны улучшиться, убежден Хорьков, «но впереди как минимум еще один год вязкого рынка».

По предварительным данным, прирост задолженности населения по ипотеке в июне ускорился на 0,6 процента (после 0,5 процента в мае), до 22 триллионов рублей. При этом объемы выдач ипотеки незначительно, но увеличились до 309 миллиардов рублей по сравнению с майскими показателями (290 миллиардов рублей). Основной объем кредитов — около 85 процентов — по-прежнему выдается по госпрограммам.

Тренд на повышение спроса жилищных кредитов может быть продлен благодаря мерам поддержки Правительства, считает Анатолий Аксаков.

По его словам, поправить ситуацию на рынке ипотечных кредитов поможет усиление конкуренции. В том числе смягчение требований участия кредитных организаций в этом процессе по размерам капитала.

«То есть любой банк может принимать участие в предоставлении ипотечных, в том числе льготных, кредитов. Но есть требование по рейтингу кредитных организаций. Если банк хорошо работает, если у него высокий рейтинг, то, соответственно, он должен иметь возможность выдавать ипотеку», — пояснил глава думского комитета.

Решение, по словам депутата, приведет не только к повышению конкуренции, но и будет способствовать снижению процентной ставки по ипотечным кредитам. Аксаков не исключает, что во второй половине 2025 года ситуация на рынке ипотечного кредитования несколько улучшится «и с учетом снижения процентов по кредитам люди будут более активно их брать».

Этому поспособствует и смягчение денежно-кредитной политики в стране. На заседании совета директоров Банка России 25 июля регулятор снизил ключевую ставку с 20 до 18 процентов годовых.

«Поскольку инфляционные процессы в нашей экономике замедляются и это дает возможность регулятору действовать более активно по снижению ключевой ставки, поэтому Центробанк снизил ее сразу на два процентных пункта», — отметил депутат.

Вполне закономерно, считает парламентарий, что вслед за ключевой ставкой вниз пойдут и проценты по ипотеке.

«Сейчас ставка по ипотечному кредиту больше 20 процентов. И если ключевая ставка снизилась до 18 процентов, надеюсь, что и ставки по рыночным ипотечным кредитам снизятся до 20 процентов. А дальше, если ключевая ставка будет снижаться еще больше, а я на это рассчитываю (для этого есть объективные обстоятельства), то, соответственно, и проценты по ипотечным кредитам тоже пойдут вниз», — резюмировал Аксаков.

Еще один возможный инструмент, который поспособствует увеличению спроса на рынке жилья, — привязка ипотечных ставок к региональной составляющей. Как писала ранее «Парламентская газета», 16 июля председатель Госдумы Вячеслав Володин в ходе «правительственного часа», посвященного вопросам демографии, высказал мнение, что в России необходимо установить дифференцированную ставку ипотеки в зависимости от субъекта, а еще одним критерием может стать количество детей в семье.

«У нас с вами ставка по ипотечным кредитам плоская. Она не учитывает доходы в регионах. Независимо от того, где человек живет: в Костроме, в Орле, в Москве, ставка по ипотечным кредитам одинаковая. А заработная плата? А доход?» — сказал Вячеслав Володин.

Он отметил, что порядка 40 процентов семейной ипотеки сегодня сконцентрировано в Москве.

«Но нам надо сделать все, чтобы Россия развивалась, значит, нам надо создавать условия в регионах и, значит, надо вносить предложение по той же ипотечной ставке, чтобы она была дифференцирована: в Костроме — одна, в Москве — другая, в Краснодаре — третья, в Тыве — четвертая, в том числе и для малых городов. И, конечно, надо смотреть такой критерий, как количество детей», — уверен председатель Госдумы.

К слову, Минстрой уже работает над совершенствованием программ семейной ипотеки, сообщил на «правчасе» глава ведомства Ирек Файзуллин. Кроме того, ведомство направило в субъекты рекомендации скорректировать региональные строительные нормы, чтобы в новых домах не появлялись квартиры площадью меньше 28 «квадратов» — они явно не семейные.

Парламентская газета