Страна съёмных квартир: Россия постепенно превращается в рынок арендаторов

Аренда жилья в России перестаёт быть «временным злом» и всё больше становится нормальной частью жилищной стратегии.

По данным «Дом.РФ», за 2020–2025 годы число семей‑арендаторов выросло с 5,1 до 5,8 млн — почти каждая десятая семья живёт сегодня в съёмной квартире. При этом площадь арендного фонда увеличилась ещё заметнее: на 27%, с 198 до 252 млн кв. м. То есть рынок растёт не только за счёт новых арендаторов, но и за счёт более просторного, качественного жилья, уход от «углов» и коммуналок идёт медленно, но идёт.

Главное в прогнозе — не прошлое, а будущее.

Аналитический центр «Дом.РФ» ожидает, что в следующие пять лет рынок аренды прибавит ещё более 25%. В цифрах это означает миллионы дополнительных квадратных метров, которые будут работать не как собственность, а как сервис.

Около 1,5 млн семей уже прямо говорят, что рассматривают аренду как способ улучшить жилищные условия, и 62% из них — молодые семьи, где одному из супругов нет 36 лет. Для поколения, выросшего с каршерингом и подписками, «квартира напрокат» перестаёт быть чем‑то позорным: важнее мобильность, локация, близость к работе, чем «свой метраж любой ценой».

При этом потенциал рынка гораздо шире нынешних цифр.

В сумме действующих и потенциальных арендаторов — 7,3 млн семей. Но только около миллиона готовы подписаться на долгосрочную аренду на срок больше пяти лет. Это ключевая развилка: если остаётся только короткая аренда «от съёмки до съёмки», рынок будет оставаться хаотичным, с серыми договорами, постоянными переездами и конфликтами между собственниками и жильцами.

Исследование показывает: при появлении нормальных условий — официальных договоров, стабильных цен, качественного жилья — число готовых на долгосрочные контракты может вырасти до 6 млн семей.

Фактически речь идёт о возможном переходе к европейской модели: когда часть населения сознательно выбирает аренду на долгие годы вместо покупки, а рынок, в ответ, предлагает цивилизованный продукт — доходные дома, институциональных арендодателей, понятные правила игры. Для государства и девелоперов это открывает новое поле: строить не только «впродажу по ипотеке», но и под сдачу — самим или через фонды. Для банков — возможность развивать проектное финансирование арендных комплексов. Для городов — шанс гибко управлять расселением и доступностью жилья, не гоня людей в дорогую ипотеку любой ценой.

Но у этой истории есть и менее глянцевая сторона.

Рост аренды на фоне дорожающего жилья и высоких ипотечных ставок — это ещё и симптом того, что всё больше семей не могут позволить себе покупку, откладывают её «на потом» и живут в режиме постоянной временности. Если государство ограничится только констатацией роста аренды, но не будет решать проблему доступности собственности, к 2030‑му можно получить странную смесь: растущий арендный рынок и поколение, которое так и не вышло из позиции вечного квартиранта.

Выбор, по сути, сейчас за регуляторами и рынком. Либо аренда превращается в цивилизованный, защищённый формат с долгими договорами и понятными правами арендатора и арендодателя, либо остаётся «серой зоной», где миллионы семей живут на чемоданах и боятся завести ребёнка из‑за очередного «мы решили продать». Прогноз «Дом.РФ» говорит: спрос на аренду будет расти в любом случае.

Вопрос в том, будет ли он работать на устойчивость городов и людей — или просто станет ещё одним показателем хронического жилищного дефицита.