ВС отправил на пересмотр дело о продаже квартиры с грязными окнами и без проводки
Судам следует проверять, обязаны ли застройщики мыть окна и радиаторы в квартире перед передачей ее покупателю, отмечает Верховный суд (ВС) РФ в изученном РАПСИ определении.
Высшая инстанция рассмотрела спор о возмещении расходов, связанных с устранением недостатков в приобретенной квартире.
Суть дела
Жительница Москвы обратилась в суд с иском к АО «МСМ-Инвест» о взыскании стоимости устранения недостатков квартиры, неустойки и штрафа.
В обоснование своих требований истец указала, что по договору купли-продажи приобрела у ответчика квартиру. Однако в нарушение условий соглашения имущество было передано с недостатками, которые касались монтажа оконных блоков, загрязнения оконных конструкций и радиаторов отопления. Кроме того, в квартире отсутствовала электрическая проводка.
Черёмушкинский суд Москвы удовлетворил требования заявительницы частично, взыскав с ответчика около 1,8 миллиона рублей в счёт уменьшения цены договора (стоимость устраненных недостатков), 1,4 миллиона рублей неустойки и 500 тысяч рублей штрафа. В свою очередь Мосгорсуд увеличил размер неустойки до 6,5 миллиона рублей и штрафа до 3 миллионов рублей. Кассационная инстанция оставила эти решения без изменения.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, АО «МСМ-Инвест» обратилось с кассационной жалобой в Верховный суд.
Позиция ВС
В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи о её качестве, применяются правила статьи 475 данного кодекса, согласно которой, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать от него соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, напоминает Верховный суд.
Он отмечает, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи, даже в том случае, если такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
При обращении в суд истец указала, что приобретённая квартира была в нарушение условий договора передана ей ответчиком с недостатками.
«При таких обстоятельствах для правильного разрешения спора суду надлежало установить, в каком состоянии по условиям договора квартира должна была быть передана продавцом покупателю, и на основании этого при установлении заявленных истцом недостатков определить, нарушены обществом обязательства по передаче покупателю объекта недвижимости или нет», — поясняет ВС.
Высшая инстанция указывает, что судами также не были проверены доводы ответчика о том, что монтаж электрической разводки, мытьё окон и радиаторов не входило в предчистовую отделку квартиры. Кроме того, суды, определяя начало периода, за который взыскана неустойка, с 8 апреля 2022 года, не дали оценки тому обстоятельству, что претензия в адрес ответчика была направлена истцом только 6 марта 2023 года.
«Указывая на соразмерность неустойки в общей сумме 6,5 миллионов рублей и штрафа в размере 3 миллионов рублей, суд апелляционной инстанции не привёл никакого обоснования этим выводам», — добавляет Верховный суд.
На основании изложенного и принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства ВС отменил определения Мосгорсуда и Второго кассационного суда общей юрисдикции и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
(Определение ВС РФ № 5-КГ25-135-К2)
Никита Ширяев
Верховный суд РФ в MAX
РАПСИ в MAX