ВС разъяснил условия прекращения краткосрочных договоров аренды
Установленная Гражданским кодексом РФ обязанность арендатора составлять акт приема-передачи имущества при прекращении договора аренды недвижимости не ограничивает его в возможности другими способами подтверждать тот факт, что он освободил помещения. Об этом говорится в изученном РАПСИ Определении Верховного суда (ВС) РФ, в котором он разъяснил условия прекращения краткосрочных договоров аренды.
Право на расторжение
Как следует из материалов дела, АО "Бизнес-Недвижимость" и некоммерческая организация "Международный инновационный колледж" заключили 17 августа 2022 года договор аренды нежилого помещения площадью 528 квадратных метров сроком на три года. При этом, стороны не произвели его государственную регистрацию, в связи с чем вступило в силу условие его краткосрочности — со сроком на 11 месяцев с последующей пролонгацией до окончания трехлетнего срока действия договора, если одна из сторон заявит в письменном виде об отказе в его пролонгации не позднее, чем за 30 дней до окончания его срока действия.
Договором было предусмотрено, что арендатор может потребовать расторгнуть договор, если переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора аренды.
Помещение передано и принято арендатором по акту приема-передачи от 17 августа 2022 года без замечаний и возражений, но 8 декабря 2022 года колледж направил арендодателю предложение о расторжении договора в связи с тем, что помещение невозможно использовать в планируемой арендатором деятельности. Но АО отказало в заключении соглашения о расторжении договора аренды ввиду отсутствия у арендатора права на односторонний отказ от договора по предусмотренным в нем основаниям.
В итоге арендатор 29 декабря 2022 года уведомил арендодателя об одностороннем отказе от договора аренды с 1 января 2023 года, составил акт возврата помещения, в котором отметил, что арендодатель отказался от подписания акта и что ключи от помещения переданы охраннику здания, который заверил подписью данный факт.
Через некоторое время АО обратилось в Арбитражный суд города Москвы (АСГМ) с иском о взыскании арендной платы за период с 1 января по 30 сентября 2023 в размере 4,2 миллиона рублей. Суд отметил, что нежилое помещение было принято арендатором по акту приема-передачи без замечаний и возражений, что доказательств, подтверждающих невозможность использования арендованного помещения по вине арендодателя, не имеется. Также суд посчитал, что наличие письменного уведомления о расторжении договора не имеет правового значения, так как ответчик не представил надлежащих доказательств возврата помещения арендодателю в период, за который истец предъявил требование о взыскании задолженности. Таким образом предъявленные требования арендодателя были удовлетворены, и долг с ответчика взыскан. Девятый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Московского округа оставили это решение без изменений.
Извлечение преимущества
ВС РФ напомнил, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 43 постановления Пленума ВС РФ № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").
Далее ВС РФ согласился, что у ответчика отсутствовали основания для досрочного расторжения краткосрочного договора до истечения 11 месяцев со дня подписания акта прима-передачи, поэтому уведомление ответчика не повлекло прекращение арендных отношений с 1 января 2023 года. При этом ВС РФ отметил, что суды не исследовали надлежащим образом и не разрешили вопрос о том, продлилось ли действие договора аренды после истечения 11 месяцев, то есть после 18 июля 2023 года, и обратил внимание на то, что по условиям договора одна из сторон договора может отказаться от продления арендных отношений, сообщив об этом не позднее 30 дней до истечения 11 месяцев.
В связи с этим ВС РФ указал, что воля арендатора на прекращение арендных отношений была выражена им в уведомлении, направленном арендодателю 29 декабря 2022 года, и доказательств того, что в последующем до истечения 11 месяцев срока аренды ответчик изменил свое решение, в материалах дела не имеется (тем более, что 30 декабря 2022 года колледж освободил помещение).
Таким образом ВС РФ указал, что направления арендодателю дополнительного уведомления об отказе в пролонгации договора аренды не требовалось, а суды не учли этот факт.
Далее ВС РФ согласился, что по смыслу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендованное недвижимое имущество должно быть возвращено арендодателю по акту приема-передачи (возврата). Но при этом подчеркнул, что установленная данной нормой обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора (Определения ВС РФ № 310-ЭС19-26908 и № 307-ЭС23-9843).
В итоге все судебные акты, принятые по этому делу были отменены, а само оно было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
(Определение ВС РФ № 305-ЭС25-4276 по делу А40-290648/2023)
Михаил Телехов