Защитить права всех сторон: как законодатель обезопасит добросовестных покупателей квартир
Несовершенства и пробелы законодательства, которые в спорных случаях приводят к фатальным последствиям для покупателей квартир на вторичном рынке, стали одной из самых обсуждаемых тем этой осени. Впрочем, в Госдуме РФ уже обсуждаются законодательные изменения, которые призваны обезопасить всех участников сделки и при этом сохранить принципы социально ориентированного государства.
Защитить целое поколение россиян и соблюсти интересы покупателя
Второй кассационный суд общей юрисдикции 27 ноября оставил в силе постановления судов первой и апелляционной инстанций по делу Лурье, оставив спорную недвижимость за Ларисой Долиной.
Напомним суть спора: в 2024 году певица поддалась на уловку мошенников и продала квартиру в столичном районе Хамовники рыночной стоимостью 138 миллионов рублей за 112 миллионов рублей. В марте этого года суд удовлетворил иск артистки, требовавшей оспорить продажу квартиры. Суд признал сделку недействительной из-за искажения действительной воли продавца. В то же время покупатель квартиры Долиной – москвичка Полина Лурье – пыталась оспорить возвращение спорного жилья певице.
Растиражированный в информационном пространстве юридический кейс, связанный с ситуацией певицы, обнажил масштабную правовую коллизию. Так, в последние месяцы СМИ стали сообщать о случаях, фабула которых была практически идентичной данному делу.
Между гражданами совершалась сделка купли-продажи квартиры. Покупатель квартиры – об этом сообщалось в большинстве случаев – перед сделкой проводил все необходимые проверки квартиры и ее владельца. Однако после совершения купли-продажи и получения продавцом денежных средств продавец – сразу или спустя непродолжительное время, не выходящее за рамки сроков давности по подобным спорам, – оспаривал сделку по продаже квартиры, раскрывая истинный мотив продажи недвижимости: давление мошенников, жертвой которых стал продавец и которым отдал деньги.
Увы, это такая же часть текущей реальности, которую нельзя проигнорировать: жертвами мошенников за последние годы стали многие россияне, и некоторые ввиду многоступенчатых провокаций злоумышленников остались буквально на улице. О масштабах проблемы мошенничества неоднократно писало РАПСИ.
В этой ситуации государство, в том числе и судебная система, старались следовать по пути социально ориентированной поддержки и возвращать гражданам утраченное из-за мошенников жилье: игнорирование проблемы привело бы к необратимым социальным последствиям — миллионы вполне благополучных ментально пожилых граждан, которые всю жизнь работали на благо России, растили детей и внуков, оказались бы на улице и пополнили ряды лиц без определенного места жительства. Государство не могло допустить такого эффекта массированной внешней провокации, частью которых и являются агрессивные атаки мошенников.
В то же время в результате действительно могут пострадать интересы добросовестных покупателей жилья: квартира возвращается прежнему владельцу, деньги обнулились в кармане злоумышленников, право на законный возврат средств остается за покупателем и признается судом, однако чаще всего продавцу просто не из чего вернуть эту большую сумму.
Для покупателя ситуация может сложиться фатально: гражданин теряет деньги (часто вырученные с продажи другого единственного жилья) и не получает жилье.
«И вот тут кроется основная проблема с восстановлением справедливости для добросовестного покупателя – к моменту вынесения судебного акта денежные средства, как правило, бесследно уходят мошенникам, а выплатить сторона их не может даже в течение длительного срока. Или, как вариант, внести в депозит суда при рассмотрении дела», - комментирует юрист Светлана Тетерникова.
О подобных случаях в последние месяцы активно рассказывают СМИ и новые медиа: ситуации имели место в разных субъектах РФ, правда, далеко не везде судебные разбирательства по данным вопросам окончены.
Некоторые представители новых медиа стали подавать существующую правовую коллизию как массированную «атаку бабушек»: дескать, пожилые продавцы квартир никакими жертвами мошенников не являются, а используют существующие социально-криминальные тренды для прикрытия, чтобы «откатить сделку назад», оставшись и при деньгах, и при своем жилье.
Однако суды тщательно вникают в суть таких разбирательств, и подобные попытки обмана не получают правового воплощения. В ноябре 2025 года Верховный суд Якутии принял решение оставить квартиру добросовестному покупателю, отклонив апелляцию пенсионерки, которая, по ее словам, продала жильё под влиянием мошенников. Высшая судебная инстанция республики провела повторную экспертизу, доказавшую стабильное психическое, психологическое и эмоциональное состояние продавца в ходе проведения сделки, суд также тщательно оценил все детали, сопровождавшие заключение сделки. В итоге заявление истца о том, что на продавца могли в момент заключения давить мошенники, не подтвердилось, и спорное жилье осталось за добросовестным покупателем.
Суть спора не нова
Эксперты РАПСИ подчеркивают: случаи «отката назад» сделки продавцом квартиры активно обсуждаются в массовом поле последние месяцы, однако они имели место и ранее.
«Практика «отката сделки назад» существовала всегда, просто в последнее время такие случаи стали происходить с медийными личностями и с использованием новых схем мошенничества, таких как выманивание средств под предлогом перевода на «безопасный счёт», и других», – констатирует член Ассоциации юристов России, управляющий партнер юридической компании «Легес Бюро» Мария Спиридонова.
По словам эксперта, пока не будут приняты поправки, гарантирующие защиту прав добросовестного покупателя, основным механизмом защиты остается ответственное отношение к юридической безопасности сделки. Важно помнить, что каждая сделка уникальна – начиная от пакета правоустанавливающих документов, заканчивая личным взаимодействием сторон сделки.
«Специалисты уже давно обращают внимание на то, что для того, чтобы сделка не имела признаков совершения её под обманом/неспособности осознавать свои действия/под влиянием заблуждения, важно собрать максимальное количество документов, подтверждающих «адекватность» продавца: подойдут справки из ПНД и НД, полученные максимально близко к дате сделки, заключение договора в нотариальной форме – нотариус согласно регламенту проверяет общие признаки добровольности сделки, составляет договор с указанием на то, что каждая из сторон осознает свои действия и их последствия.
Также важен способ расчетов – безналичные расчеты, а особенно с использованием системы безопасных расчетов, доведут деньги до продавца и докажут, что этими денежными средствами завладели вовсе не мошенники. Целесообразно оформить титульное страхование (страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество). Все это покажет в случае наличия спорной ситуации, что продавец последовательно совершал действия по отчуждению имущества и мог остановить сделку в любой момент.
В случае, если спор всё же окажется в суде, данная цепочка событий докажет добросовестность покупателей. Помимо этого, возможно назначение судебной психиатрической экспертизы, которая также может доказать, что у продавца на момент сделки отсутствовало психическое расстройство, и он мог понимать значение своих действий и руководить ими», - подчеркивает эксперт.
Текущая правоприменительная практика
Юрист, член Ассоциации юристов России Игорь Гут поясняет: похожие дела действительно случались и ранее, но чаще всего суды становились на сторону добросовестного покупателя, так как не было такого мощного социального фактора, как рост телефонного мошенничества с недвижимостью, особенно с пожилыми людьми и чаще всего с их единственным жильем.
Эксперт приводит пример похожего дела в Казани: решением Советского районного суда Казани от 9 октября 2025 года, дело № 2-2226/2025, отказано в удовлетворении иска Гайнуллина В.А. к Даутовой Д.Г. о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении.
Мужчина приобрел квартиру по договору купли-продажи, оформил право собственности в ЕГРН (то есть стал полноправным собственником), но бывшая хозяйка квартиры в нарушение условий договора купли-продажи квартиру не освободила, с регистрационного учета не снялась, в связи с чем новый собственник обратился в суд с требованием снять с регистрационного учета и выселить бывшую собственницу квартиры.
Судом была проведена амбулаторная комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, согласно заключению которой женщина в юридически значимый период времени находилась в состоянии выраженного эмоционального напряжения, которое не носило болезненного характера, но лишало ее способности критически оценивать происходящее, понимать характер и значение совершаемых в отношении нее действий и оказывать сопротивление.
Спорный договор купли-продажи квартиры между ними о продажи квартиры на сумму 6 750 000 рублей бывшая хозяйка квартиры заключила под воздействием третьих лиц в результате совершения мошеннических действий. Добровольное волеизъявление на заключение данной сделки у нее отсутствовало. Заключение данного договора купли-продажи квартиры явилось следствием преступления, совершенного в ее отношении. Суд вернул квартиру бывшей собственнице.
Рассказывается и о другом подобном деле, рассмотренном в Верховном суде Татарстана: там сторонам удалось найти «соломоново решение» — было заключено мировое соглашение с привлечением частного инвестора.
Инвестор внес стоимость квартиры на депозит суда, деньги были возвращены покупателю, квартира перешла в собственность инвестора, а продавец сохранил пожизненное право безвозмездного проживания в квартире с обязательством проживающего оплачивать коммунальные платежи и все прочие расходы по квартире. После смерти продавца квартира перейдет инвестору[1].
Защита добросовестного покупателя: меры законодателя
Игорь Гут подчеркивает, что законом от государства предусмотрена разовая выплата для добросовестных приобретателей, однако она действует на ситуации, когда добросовестный покупатель приобрел имущество у лица, которое его продавать не имело право, например, у мошенников по поддельным документам.
«В рассматриваемых нами случаях собственники самостоятельно совершали сделки, ситуации похожи, но детали разные, в связи с чем считаю нужны доработки законодательства, также необходимы свежие разъяснения Верховного суда РФ по данной категории дел», — подчеркивает эксперт.
Следует отметить, что законодатель достаточно быстро отреагировал на сигналы общества о текущей правоприменительной коллизии. Так, в Госдуме активно обсуждают законодательные изменения, которые позволят защитить две стороны сделки. Обсуждения проходят с участием экспертов, в том числе из судебной системы.
Как сообщил 1 декабря в своем ТГ-канале первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев, для урегулирования ситуации может потребоваться целый комплекс законодательных решений.
Среди мер, которые сегодня обсуждаются в Госдуме: введение «периода охлаждения» для сделок с недвижимостью, обязательное нотариальное оформление сделок и обязательное страхование сделок с недвижимостью, если они проводятся с единственным жильем.
Среди других предлагаемых мер — проведение расчетов за жилье только через банковский счет с заморозкой средств до официального перехода права собственности к новому покупателю: в таком случае деньги от продажи квартиры никак не смогут моментально попасть в руки мошенников.
В экспертном сообществе предлагают и другие меры. «В устранении правовой коллизии поможет создание государственного компенсационного механизма по аналогии с Фондом обманутых дольщиков, где государство выступает в роли независимого инвестора, а также подключение органов опеки в случаях отчуждения единственного жилья у социально уязвимыми категориями граждан: пенсионеров, малоимущих, людей, страдающих хроническими заболеваниями.
Участие органов опеки в сделке позволит прояснить истинные намерения продавца, понять его состояние и идентифицировать возможное давление извне на владельца продаваемой недвижимости», — считает юрист Светлана Тетерникова.
Эксперт Ассоциации юристов России, руководитель юридической компании Ассия Дмитриева уверена: введение обязательного нотариального заверения сделок с недвижимостью с экономической точки зрения представляется более лояльной мерой, чем обязательное страхование таких сделок.
«Механизм с обязательным страхованием титулов, с одной стороны, защищает от рисков утраты права собственности, с другой стороны, усложнит сделки с недвижимостью, кроме того, приводит к потенциальному удорожанию стоимости жилья. Поэтому, согласно принципу свободы выбора, предложение о страховании, считаю, должно носить рекомендательный характер.
В то же время даже введение обязательных расчетов через банк с заморозкой средств до официального перехода права собственности и исключение возможности наличных расчетов уже помогут участникам сделки избежать неоправданного риска и проблем», — считает Дмитриева.
В скором времени законодательные изменения, защищающие права добросовестных покупателей в спорных случаях (и делающие невозможными само проведение спорных сделок под нажимом мошенников), без сомнений, будут приняты. Между тем градус общественной дискуссии и внимание социума к проблеме показывает, что право на собственное жилье — одно из самых важных и значимых для россиян сегодня.
Подписаться на канал РАПСИ в MAX >>>