Анализ дела Долиной
Верховный суд поддержал добросовестного покупателя в деле Долиной.
ВС отменил решения трех инстанций по квартире Ларисы Долиной и оставил право собственности за покупательницей Полиной Лурье.
Что решил Верховный суд
Долина продала квартиру в Хамовниках за 112 млн рублей, а затем потребовала признать сделку недействительной, заявив, что действовала под влиянием мошенников. Нижестоящие суды встали на ее сторону: вернули квартиру Долиной, а Лурье предложили взыскивать деньги с уже осужденных мошенников, фактически оставив покупательницу без жилья и средств.
ВС отменил эти решения, признал сделку законной и подтвердил право собственности Лурье на квартиру. Коллегия прямо указала, что доказательств давления, обмана или неспособности Долиной осознавать свои действия при продаже нет, а добросовестность покупателя должна учитываться. Дело по встречному иску Лурье о выселении Долиной отправлено на новое рассмотрение, но сам вопрос о праве собственности решен в пользу покупательницы.
Почему это важно для рынка и практики
История с квартирой Долиной запустила «эффект Долиной». В 2024 году суды рассмотрели свыше 3 тыс. дел об оспаривании уже зарегистрированных прав на недвижимость, большинство исков удовлетворяли, а количество споров в 2025 году еще выросло.
На этом фоне текущий вердикт ВС становится ориентиром для судов: хоть система и не прецедентная, но нижестоящие инстанции традиционно учитывают свежие позиции высшей инстанции. Юристы уже называют решение «ударом по эффекту Долиной» и восстановлением баланса между защитой уязвимых продавцов и правами добросовестных покупателей.
Что готовят законодатели
Параллельно обсуждаются изменения в законодательстве:
• законопроект о «периоде охлаждения» — семидневной паузе между подписанием договора и регистрацией перехода права, когда деньги блокируются на спецсчете и продавец может отказаться от сделки, если осознает, что стал жертвой давления или обмана;
• идеи обязательного нотариального удостоверения всех сделок с жильем и обязательного страхования операций, если объект — единственное жилье продавца или покупателя.
Росреестр также предлагал закрепить правило, по которому обманутым продавцам жилье возвращается только после полного возмещения покупателю всех полученных по сделке средств. Это напрямую направлено на защиту добросовестных покупателей и устранение ситуации, когда они остаются без квартиры и без денег