Конституционный Суд РФ защитил покупателя квартиры у "недружественного" продавца
Добросовестность приобретателя недвижимости играет существенную роль при возникновении споров. Конституционный Суд Российской Федерации (КС РФ) принял решение, которое защищает права честных покупателей недвижимости. Теперь квартиру не смогут изъять из-за того, что прежний собственник связан с "недружественной" страной.
Суть дела состоит в следующем.
В июне 2022 года жительница Кировской области приобрела квартиру в Ялте. Покупка была оформлена через риелторское агентство, и на тот момент никаких ограничений или вопросов к прежнему собственнику не возникало.Спустя почти год квартира была включена в перечень имущества, которое считается собственностью Республики Крым. Причиной стало то, что на 24 февраля 2022 года квартира принадлежала иностранному лицу, совершающему недружественные действия в отношении России, либо связанному с ним лицу.Покупательница обратилась в суд, указав, что она добросовестный приобретатель, не имела связей с иностранными государствами и не могла предвидеть таких последствий. Ее иск был направлен против Государственного Совета Республики Крым и Совета министров Республики Крым. Она предъявила виндикационный иск, т. е. требовала изъять квартиру из чужого незаконного владения и признать за ней право собственности. Однако суды всех инстанций (от районного до Верховного суда РФ) отказали ей, и женщина обратилась в КС РФ. Суды исходили из того, что доводы заявительницы о ее добросовестности – в частности, о том, что на момент покупки никаких ограничений на собственника не было – не имеют значения для разрешения дела.Изучив материалы дела, КС РФ в Постановлении от 2 октября 2025 г. № 32-П "По делу о проверке конституционности части 1.1 статьи 12.1 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", абзаца третьего части 1 статьи 2-1 Закона Республики Крым "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" и подпункта 1 пункта 1 постановления Государственного Совета Республики Крым "О внесении изменений в Постановление Государственного Совета Республики Крым от 30 апреля 2014 года № 2085-6/14 "О вопросах управления собственностью Республики Крым" разъяснил, что нормы, по которым было изъято имущество, не противоречат Конституции РФ. Однако, суд подчеркнул:
прекращение права собственности добросовестного покупателя недопустимо только на основании включения квартиры в указанный перечень;добросовестный покупатель не мог предвидеть, что приобретенное им жилье будет изъято.При этом отдельно КС РФ перечислил случаи, когда добросовестность может быть под вопросом:
если имущество уже было включено в перечень на момент покупки, а информация об этом была общедоступна;если покупатель знал о "недружественных" действиях продавца;если сделка была фиктивной, совершенной с целью уклонения от изъятия имущества, а покупатель был номинальным лицом.