Без квартиры и денег: продавцы жилья стали чаще жульничать

В Российской гильдии риелторов (РГР) бьют тревогу из-за новой эпидемии мошенничества на рынке жилья. После проведения сделки купли-продажи квартиры, госрегистрации перехода права собственности и полного расчета продавцы все чаще стали обращаться в суд с заявлением о признании сделки недействительной. Свое требование они обосновывают тем, что находились под влиянием мошенников. Суды обязывают продавца вернуть деньги, а покупателя — квартиру. Недвижимость переходит во владение прежнему хозяину, а вот деньги получить обратно не получается, поскольку, со слов продавца, он передал их мошенникам. Зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева подтвердила «Парламентской газете», что проблема существует.

Количество судебных споров, в которых бывшие хозяева пытаются вернуть недвижимость после сделки, за год выросло на 15-20 процентов, подсчитали в РГР. Нередко добросовестный покупатель остается в проигрыше. Бывший хозяин жилья обращается в суд, поясняя, что в момент совершения сделки был уверен, что она носит фиктивный характер. После того как все полученные от покупателя деньги он передал «курьерам»-мошенникам, давление на него прекратилось, он осознал, что произошло, и требует вернуть ему проданную квартиру.

«Судебная практика складывается в основном в пользу продавцов, принимаются решения признать сделку недействительной и применить двустороннюю реституцию, то есть продавцу вернуть право собственности на квартиру и обязать продавца вернуть покупателю уплаченные за квартиру деньги», — рассказал «Парламентской газете» член правового комитета Российской гильдии риелторов Николай Зырянов.

Если покупатель был добросовестным, купил квартиру по рыночной стоимости, проявил разумную осмотрительность, проверил объект и собственника, оплатил по безналу, то по закону и судебному решению он должен получить стоимость квартиры обратно в порядке двусторонней реституции. Однако фактически вернуть деньги оказывается невозможно, так как, со слов продавца, он передал их мошенникам.

«Проблема усугубляется еще и тем, что по совету юристов такие продавцы объявляют себя банкротами, и добросовестные покупатели утрачивают даже призрачную возможность хоть когда-нибудь вернуть свои деньги», — обрисовал еще один сценарий развития криминального сюжета Николай Зырянов.

Причем потери не исчисляются только утраченной суммой. Нередко покупатели перед сделкой продают свою квартиру, оформляют ипотечный кредит, и в итоге семья, планировавшая улучшить жилищные условия, остается без крыши над головой, зато с обязательством годами выплачивать ипотеку. А переплатить по нему придется 200-300 процентов от стоимости квартиры.

По словам эксперта, пока нет никакого способа избежать потерь. Ведь сама по себе сделка купли-продажи квартиры может быть безупречной: у продавца нет долгов, право собственности оформлено надлежащим образом, нет лиц, права которых могут быть нарушены продажей, у продавца иногда даже есть справка из психоневрологического диспансера, что он не страдает никакими заболеваниями, полностью дееспособен.

«Сделка может проходить через нотариуса, с видеозаписью, даже с полиграфом, через ипотечный банк, все расчеты безналичные, продавец даже может снять полученные деньги не сразу, а спустя какое-то время, — пояснил Зырянов. — То есть в момент сделки никто не может предугадать, что продавец находится под давлением. В самой сделке нет никаких пороков».

На недействительность сделки, обратил внимание эксперт, влияет последующее поведение продавца, когда он распоряжается полученными деньгами, передает их мошенникам. Сам факт хищения денег у продавца происходит уже после купли-продажи квартиры.

Ситуация действительно из ряда вон выходящая и требует внимательного изучения, считает Светлана Разворотнева:

«У меня, например, в округе есть многодетная семья, которая 12 лет назад приобрела квартиру. Все ее проверяли — банк, Пенсионный фонд, потому что сделка проводилась с маткапиталом. И никто ничего не нашел. И вот сейчас появился наследник, предыдущая владелица пропала. Оказалось, что документы были подделаны, наследник подал в суд и потребовал вернуть эту квартиру».

Чтобы тщательнее разобраться в подобных ситуациях, в Госдуме на 20 ноября запланирован «круглый стол». Однако уже сейчас можно сказать, что проблему нужно решать комплексно, начиная с принятия закона о риелторской деятельности, уточнила депутат.

«Потому что профессиональный посредник может уберечь от многих бед. Но беда в том, что объявить себя риелтором сейчас может любой, кто напечатает десять визиток. Потом такой специалист помогает людям совершать многомиллионные сделки. Поэтому мы разработали законопроект, на который получили уже заключение от Правительства. Были определенные замечания, мы их исправили. Я очень надеюсь, что в ближайшее время мы его внесем», — заверила Разворотнева.

В этом законопроекте обозначено требование к риелтору: он должен иметь подтверждение профессиональной квалификации и за ним не могут числиться судимости по особо тяжким статьям. В качестве возможного решения проблемы с оспариванием законности сделки купли-продажи сегодня в числе прочего предлагают замораживать деньги от продажи квартиры как минимум на неделю на счете продавца. А еще предлагается страховать сделки и создавать компенсационные фонды, уточнила замглавы комитета.

Также, по мнению Разворотневой, нелишне установить дополнительные обязательные требования для продавца недвижимости.

«Например, заполнять специальный опросник, где он будет подтверждать, что находится в здравом уме, твердой памяти, осознает, что делает. При этом обязательная видеорегистрация сделок, введение опеки для определенных категорий граждан, например людей старшего поколения. Также нужно создать какую-то систему обмена информацией, сигналами со стороны риелторов, банков, мобильного оператора», — убеждена депутат.

При этом следует активнее применять действующую норму федерального закона ФЗ-218, которая предусматривает компенсацию добросовестному приобретателю за утрату им жилья. Такой человек имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет российской казны после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него недвижимости, напомнила Разворотнева.

Решение может принять суд, если добросовестному приобретателю в течение полугода не были возмещены убытки. Размер компенсации определяется судом исходя из суммы реального ущерба либо в размере кадастровой стоимости жилья, действующей на дату вступления в силу судебного акта.

Парламентская газета