Квартирный спор в эпоху перемен: дело об аренде в мировом суде 1866 года
В этом году РАПСИ начало серию публикаций о наиболее громких судебных процессах в истории Российской империи. В каждой статье будет рассматриваться конкретное дело, цель — показать, как правовая система дореволюционной России сталкивалась с культурными, политическими и социальными вызовами, и как громкие процессы формировали общественное мнение и дальнейшую судебную практику. В данной статье речь пойдет о квартирном споре.
Судебное дело между титулярным советником Ф-вым и чиновником Ф-ном о взыскании 233 рублей 37 копеек за квартиру, рассмотренное мировым судом 15-го участка Санкт-Петербурга в ноябре 1866 года, представляет собой яркий пример того, как новая судебная система начала регулировать сложные жилищные отношения в условиях быстро развивающегося городского общества. Этот, на первый взгляд, обыденный спор между арендодателем и квартиросъемщиком раскрывает целый комплекс социальных, экономических и правовых явлений пореформенной России: от становления рынка арендного жилья до формирования новой договорной культуры в условиях действия мировых судов.
К середине XIX века квартирный вопрос стал одной из острейших проблем российских городов, особенно столичных. Дореволюционный рынок жилья в двух российских столицах в начале XX века был преимущественно арендным — горожане снимали квартиры в доходных домах. На долю доходных домов в Петербурге приходилось примерно 80% построек. В конце 19 века в Петербурге таковых было около 6 тысяч, в Москве — чуть меньше. В столице Российской империи от 93 до 96% населения арендовали жилье, в собственных домах проживали от 3 до 5%, еще 2-3 процента жили в казенных домах и домах, принадлежавших различным предприятиям и организациям.
Рынок аренды жилья в России начал активно развиваться в конце XVIII века, а к середине XIX столетия представители разных сословий могли снять в городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, любое жилье, в зависимости от уровня своего дохода: от частного особняка или многокомнатного номера в фешенебельной гостинице до комнаты и даже угла в "коечно-каморочной" квартире. Владимир Святловский, в конце XIX века опубликовавший работу "Жилищный и квартирный вопрос в России", писал: "Деревня проснулась и зашевелилась. Начались ежегодные массовые переселения "на новые места", и это стало обычным явлением нашей народной жизни. Другая часть деревенского люда устремилась в города и на фабрики. Городские и фабричные центры быстро разрослись, привлекая к себе все новых пришельцев. Одновременно с этим и в городах произошла усиленная перетасовка высших классов населения".
В рассматриваемом деле фигурируют представители чиновничества — титулярный советник Ф-в в качестве арендодателя и чиновник Ф-н как квартиросъемщик. Сумма спора — 233 рубля 37 копеек — была весьма значительной для того времени. Для сравнения, государственный квартирный налог, введенный в 1894 году, собирался с лиц, занимающих жилые помещения, исходя из вмененного размера квартирной платы, при этом в I классе населенных пунктов состояли Санкт-Петербург и Москва. Размер квартирной платы в 233 рубля за определенный период (видимо, за несколько месяцев) указывает на достаточно престижное жилье, доступное лишь состоятельным слоям населения.
Квартира находилась в доме наследников М-выхъ. Надо отметить, что управление доходными домами часто переходило к наследникам, которые продолжали семейный бизнес по сдаче жилья в аренду.
9 ноября 1866 года Ф-в обратился к мировому судье 15-го участка с просьбой о взыскании денег по контракту. Выбор мирового суда для разрешения данного спора был закономерен, поскольку рассматривались и гражданские дела, если сумма спора не превышала 500 рублей. С 1866 года участки мировых судов открылись практически во всех земских губерниях. Судебный участок № 15 располагался на Васильевском острове по адресу 7-я линия В.О., д. 60.
При разборе дела 16 ноября 1866 года выяснились обстоятельства конфликта. Ф-н объяснил, что не заплатил деньги по контракту в срок вследствие того, что Ф-в отдал квартиру другим жильцам. Квартиросъемщик указал, что выехал из квартиры до срока контракта по домашним обстоятельствам, при этом, хотя контрактом ему не предоставлялось право сдать квартиру от себя, Ф-в разрешил ему это сделать. После выезда Ф-на арендодатель сорвал билеты с окон и отдал квартиру другим жильцам.
Упоминание о билетах на окнах представляет особый интерес. В дореволюционной России существовала практика размещения объявлений о сдаче жилья непосредственно на окнах квартир. Самый надежный способ — оформить договор об аренде у нотариуса. Но большинство заводили "квартирную книжку", в начале которой был напечатан стандартный договор найма, а на остальных страницах — таблица для отметок об оплате с тремя графами: год, месяц и число. Сдача квартиры в субаренду была обычной практикой: в Российской империи на законодательном уровне было разрешено сдавать жилье в субаренду, не спрашивая разрешения хозяина.
Ф-в возразил на объяснения ответчика, заявив, что после выезда Ф-на он считал квартиру свободной и потому находил себя вправе распоряжаться ею по своему усмотрению.
Мировой судья, рассматривая дело, установил ключевые факты: Ф-н не уплатил Ф-ву 1 июня 1865 года следующие по контракту деньги за квартиру и тем нарушил контракт. На этом основании Ф-в имел полное право распорядиться квартирой. Судья сослался на статью 1536 десятого тома первой части Свода законов гражданских, в которой ясно выражено, что все договоры должны быть исполняемы по точному их разуму, невзирая на побочные обстоятельства.
Мировой судья нашел иск Ф-ва правильным и определил взыскать с Ф-на в пользу Ф-ва 233 рубля 37 копеек. Это решение базировалось на строгом применении принципа pacta sunt servanda (договоры должны соблюдаться) и демонстрировало новый подход к разрешению гражданских споров, основанный на тщательном анализе договорных обязательств.
22 ноября Ф-н подал в мировой съезд апелляционную жалобу, что свидетельствует о его знакомстве с новыми процессуальными возможностями. В жалобе ответчик утверждал, что сначала Ф-в, не отказывая ему от квартиры, отсрочил платеж денег до снятия таковой у него кем-либо, и, следовательно, обязательная сила контракта не была нарушена им, а согласно словесному условию была уничтожена. Однако затем Ф-в, вопреки этому словесному условию, сдал квартиру без его согласия.
Ссылка на словесное условие представляет особый правовой интерес. В Российской империи договор, заключенный в устной форме, имел такую же силу, что и письменный. Однако доказательство существования устных соглашений представляло значительную сложность, особенно в условиях формализованного судебного процесса.
Мировой съезд, рассмотрев дело, оставил апелляционную жалобу Ф-на без уважения и решение мирового судьи утвердил.
Социальный контекст данного дела отражает специфику жилищных отношений в пореформенном Петербурге. Квартирный вопрос беднейших слоев населения был актуален и значим для гласных, заседавших в Московской городской Думе, для служащих городского общественного управления, в первую очередь для санитарных врачей. Угроза эпидемий, исходящая от жилищ беднейшего населения, привела к принятию городской Думой постановлений, регулирующих санитарные условия жилья. А в начале XX века квартирный вопрос перестал быть бедствием исключительно бедной части населения. Причину все видели в одном: сильное подорожание квартир.
В 1913 году общий доход Москвы, например, составил 47 миллионов рублей, 7 миллионов из которых — налоги с владельцев доходных домов. Рост доходности операций с недвижимостью стимулировал развитие правового регулирования арендных отношений и повышение требований к исполнению договорных обязательств.
Отказ мирового съезда принять во внимание устные соглашения, противоречащие письменному контракту, свидетельствует о повышении роли письменной формы в гражданском обороте и усилении защиты прав добросовестных контрагентов.
Завершая анализ данного судебного дела, следует подчеркнуть его многоплановое историческое значение. Квартирный спор между титулярным советником Ф-вым и чиновником Ф-ном стал одним из тысяч конкретных примеров того, как новая судебная система начала регулировать повседневные отношения в пореформенном российском обществе. Дело демонстрирует успешное функционирование мировой юстиции в разрешении сложных гражданско-правовых конфликтов, утверждение принципов договорной дисциплины и правовой определенности. В истории этого спора отразились важнейшие тенденции эпохи: развитие рынка недвижимости, формирование новой правовой культуры, профессионализация правосудия и адаптация общества к институтам правового государства. Значение подобных дел выходит далеко за рамки конкретных споров — они стали строительными блоками новой правовой реальности, в которой закон и суд постепенно заменяли произвол и традицию в качестве основных регуляторов общественных отношений.
Андрей Кирхин
*Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
*Стилистика, орфография и пунктуация публикации сохранены