Недобросовестным собственникам вправе повысить платежи на ремонт общего имущества
Собственник нежилых помещений (в торговом центре) пытался оспорить невыгодные ему решения ОСС, указывая на следующие нарушения (Определение Верховного Суда РФ от 11 марта 2025 г. № 306-ЭС25-429):
во-первых, собственники приняли решение о внеочередном ремонте вестибюля главного входа, лестницы и других общих помещений здания и утвердили "дорогую" смету ремонта, – хотя истец сам привел "дешевого" подрядчика, которого отвергло ОСС. Дополнительно они решили смонтировать новую лестницу на фасаде здания для организации альтернативного доступа на кровлю, в чем нет практического смысла, причем и стоимость этого ремонта ОСС также утвердило в размере выше рыночного, во-вторых, собственники утвердили одинаковый для каждого размер взноса на ремонт ("с носа", то есть в равных долях с каждого собственника помещений). А ведь расходы на содержание и ремонт общего имущества дома должны рассчитываться исходя из площади помещений каждого собственника. Получается, что истец, владеющий самым маленьким помещением в здании, понесет расходы наравне с собственниками более просторных залов; в-третьих, собственники приняли решение о том, что ОСС будут проводиться не чаще раза в год. Тем самым неправомерно ограничено право истца на созыв внеочередного ОСС для немедленного решения срочных вопросов.Однако суды трех инстанций сочли, что решения ОСС соответствуют закону, а Верховный Суд РФ, согласившись с судебными актами, указал истцу на следующее:
оспариваемое решение не повлекло для истца существенных неблагоприятных последствий; потому что необходимость рассмотрения вопроса о внеочередном ремонте общего имущества и организации альтернативного доступа на кровлю была вызвана исключительно тем, что сам истец ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по владению и пользованию помещением, нарушая права и охраняемые законом интересы других лиц. Арендаторы истца, используя помещения третьего этажа для работы магазина стройматериалов, испортили внешний вид мест общего пользования, поэтому им потребовался ремонт за счет дополнительных средств; кроме того, единственный проход на кровлю здания существует через помещения истца, который не пропускает на крышу представителей УК, из-за чего в суде уже рассматривается дело по иску УК к истцу об обязании предоставить доступ для проведения работ путем предоставления ключа от помещений, об обязании восстановить в первоначальное состояние шкаф пуска подбора воздуха в шахту лифта; при этом, изначально для проведения ремонта МОП собственники были намерены привлечь иного подрядчика, условия выполнения работ обсуждались на предыдущем общем собрании, однако этот подрядчик вообще отказался от подряда после общения с истцом; наконец, истец и сам судится с УК по разнообразным вопросам; при таких обстоятельствах очевидно, что действия истца фактически направлены на создание препятствий для нормальной эксплуатации здания; доводы истца о том, что расходы на проведение ремонтных работ подлежали распределению пропорционально площади, принадлежащей собственниками, отклонены, поскольку спорные решения ОСС не требует единогласного принятия, решения приняты по конкретным вопросам проведения ремонта в силу возникшей объективной необходимости, решение данных вопросов касалось всех собственников в равной степени, результатом выполненных работ будут пользоваться все собственники; при этом судами учтено, что к помещению одного из собственников на втором этаже ведет отдельный боковой вход в здании, поэтому несение затрат на ремонт холла центральной части, лестниц для данного третьего лица, по сути, являются лишними расходами, которые он мог бы и не нести, как и собственник помещения на первом этаже. Соответственно, проведение ремонтных работ для указанных третьих лиц не являлось необходимостью. Однако данные третьи лица согласились нести расходы по проведению ремонта в равных долях, наравне со всеми иными собственниками офисных помещений. Именно с учетом сложившихся конкретных обстоятельств большинством собственников и было достигнуто соглашение о равной оплате затрат по спорным вопросам; возможность распределения расходов в равных долях на всех собственников согласуется с правовым подходом Конституционного Суда РФ, изложенным в постановлении от 29 января 2018 г. № 5-П; истцом не представлено доказательств того, что УК и подрядные организации, кандидатуры которых одобрены большинством голосов иных собственников, являются аффилированными между собой. Основания для выводов об отсутствии экономической целесообразности принятых и одобренных большинством собственников офисных помещений решений по спорным вопросам отсутствуют; наконец, решение ОСС о частоте проведения общих собраний не чаще 1 раза в год не препятствует истцу созывать внеочередное ОСС по любым неотложным вопросам.