Верховный суд защитил право частников сдавать свои дома туристам
Собственники вправе сдавать жильё без соблюдения специальных требований, предусмотренных для гостиниц, если их деятельность не выходит за рамки гражданско-правовых отношений найма, следует из изученного РАПСИ определения Верховного суда РФ.
Высшая инстанция поддержала владельца частного дома у курорта Шерегеш, который сдавал жилье туристам. Коллегия ВС РФ в своём решении чётко разграничила правовой статус аренды жилых помещений и гостиничной деятельности, указав на недопустимость их смешения.
Прокурор обратился с иском о запрете предпринимателю использовать принадлежащий ему трехэтажный жилой дом для предоставления гостиничных услуг и краткосрочного проживания возле горнолыжного курорта. Прокурор утверждал, что дом фактически превращен в гостиницу, что нарушает права неопределенного круга лиц, поскольку здание не соответствует специальным требованиям для подобных объектов.
Истец настаивал, что участок предпринимателя относится к зоне рекреационного назначения и предназначен для спортивно-туристических объектов, но не для индивидуального жилищного строительства. Местные власти и прокурор подчеркивали, что использование жилого дома для краткосрочной аренды туристам фактически превращает его в коммерческий объект, не соответствующий градостроительным нормам курортной зоны. Также частная гостиница имела свою страницу в интернете, а её здание потребляла очень много электричества. При этом на участке находилась баня, сауна, хаммам, бассейн и парковка для машин гостей, что подтверждало версию прокурора о ведении гостиничного бизнеса.
Суд согласился с этими доводами и запретил деятельность предпринимателя, несмотря на его аргументы о том, что он лишь сдает жилье в аренду, что разрешено законом. Заявитель обжаловал решение, указывая, что суд не разграничил гостиничный бизнес и обычную аренду жилья. Он подчеркивал, что дом используется для краткосрочного найма, что прямо разрешено Гражданским и Жилищным кодексами, а также налоговым законодательством. Однако апелляция и кассация оставили прежние решения в силе, посчитав, что интенсивная коммерческая эксплуатация жилого дома в туристическом регионе требует соблюдения норм, установленных для гостиниц.
Верховный суд, изучив дело, отменил все предыдущие решения, указав на грубые нарушения. Коллегия отметила, что суды не доказали реального вреда от действий предпринимателя, необоснованно приравняли аренду к гостиничным услугам.
Позиция ВС
Разбирая спор о запрете гостиничной деятельности в жилом доме, Верховный суд особо подчеркнул, что суды не могут ограничивать права собственников без убедительных доказательств возможного вреда от их бизнеса.
«По смыслу приведенной прокурором правовой нормы (пункт 1 статьи 1065 ГК РФ) опасность причинения вреда в будущем должна иметь реальный характер и подтверждаться соответствующими доказательствами. При этом оценка обстоятельств, свидетельствующих о наличии или об отсутствии опасности причинения вреда в будущем, должна производиться с учетом нормативных актов, регулирующих деятельность, о прекращении которой ведется речь в исковом заявлении», — отметил ВС РФ.
Также суд высшей инстанции особо акцентировал внимание на распределении обязанностей по доказыванию между сторонами процесса. В определении коллегия подчеркнула: «В силу положений части 1 статьи 56 ГПК РФ бремя доказывания возможности причинения определенной деятельностью ответчика в будущем вреда, а также того, в чем конкретно он будет выражен, и необходимости запрета этой деятельности лежит на лице, обратившемся в суд», — отметил ВС.
В своем определении высшая инстанция обратила внимание на существенные упущения нижестоящих инстанций при рассмотрении иска о запрете аренды жилого дома. Высшая судебная инстанция подчеркнула, что суды не установили, действительно ли деятельность ответчика нарушает чьи-либо права, не определили подлежащие применению нормы права, а также не разграничили предоставление гостиничных услуг от краткосрочной аренды жилья.
«Суды первой и апелляционной инстанций оставили без исследования и надлежащей правовой оценки обстоятельства, связанные со следующим: действительно ли эксплуатация ответчиком спорного объекта нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц и создает опасность причинения им в будущем вреда; какими нормативно-правовыми актами данная деятельность регулируется; какие именно действия заявителя можно расценить как предоставление гостиничных услуг, а какие — как услуг по предоставлению временного жилья для краткосрочного проживания», — указал ВС РФ.
В своем решении коллегия Верховного суда особо подчеркнула принципиальное различие между гостиничным бизнесом и обычной арендой жилых помещений. Суд указал, что законодательство прямо разрешает собственникам сдавать жилье во временное пользование без дополнительных ограничений. «Соответственно, поскольку по договору краткосрочного найма жилого помещения оно предоставляется для проживания в нем, предоставление его гражданам в пользование на срок не является оказанием гостиничных услуг и не противоречит существу законодательного регулирования найма жилых помещений», — отмечает Верховный суд.
№ 81-КГ25-2-К8