Риск отчуждения квартиры под влиянием мошенников может лечь на покупателя

Предметом рассмотрения ВС РФ вновь стал вопрос о правовых последствиях ситуации, когда договор купли-продажи квартиры заключается собственником под влиянием мошеннических действий третьих лиц (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 марта 2026 г. № 84-КГ26-1-К3).

В этом деле события развивались по уже известному алгоритму: неустановленные лица убедили хозяйку квартиры в том, что для предотвращения незаконного переоформления права собственности необходимо в упреждающем порядке заключить договор купли-продажи, который после отпадения угрозы будет "отменен", – покупатель вернет квартиру в собственность продавца. Полученные по договору денежные средства собственница передала мошенникам, исходя из того что они будут возвращены покупателю.

Впоследствии по данному факту было возбуждено уголовное дело, а продавец обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным.

Первоначально суд отказал в удовлетворении иска, однако апелляционная и кассационная инстанции встали на сторону истца, признали договор недействительным как совершенный под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ) и применили двустороннюю реституцию, восстановив право собственности продавца и возложив на нее обязанность вернуть полученную по договору сумму.

Не согласившись с таким решением, покупатель обжаловал его в ВС РФ.

По результатам рассмотрения дела ВС РФ пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены состоявшихся судебных актов. Он указал, что вопрос о том, является ли заблуждение стороны сделки существенным, должен решаться с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, в том числе индивидуальных особенностей истца. В настоящем случае сделка совершена одинокой 73-летней женщиной в отношении ее единственного жилья и по цене значительно ниже его рыночной стоимости. При рассмотрении дела, в том числе с учетом результатов назначенной судом психолого-психиатрической экспертизы, было установлено, что для истца, в силу свойств личности, а также состояния здоровья, адекватная оценка обстоятельств заключения договора и его последствий была затруднена (хотя понимание существа и правовой природы сделки было для нее доступно).

При таких обстоятельствах ВС РФ признал выводы судов апелляционной и кассационной инстанций верными.

Кроме того, ВС РФ согласился с нижестоящими судами в части оценки доводов ответчика о его добросовестности. Поскольку в рассматриваемом случае в качестве покупателя выступал директор риелторского агентства, он, по мнению судов, как профессиональный участник рынка недвижимости, был достоверно осведомлен, что спорная квартира реализуется по значительно заниженной стоимости, и, следовательно, мог распознать, что истец действует под влиянием заблуждения.